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行业动态

遇到电梯关人、屋面漏水 动用维修资金无需业主同意

文字:[大][中][小] 2015-1-5    浏览次数:774    

      小区再出现电梯关人、屋面漏水、道路塌陷等危及业主人身安全的紧急情况,物业公司或业委会可直接跳过三分之二业主讨论通过的繁琐程序动用住宅专项维修资金进行抢修。此前实施了5年之久的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》升级版细则在6月18日明确了上述实施办法,细则还称为加强监管力度,今后住宅专项维修资金将由开发建设单位先预垫缴存再由购房者购房时全额缴存,但房管局工作人员称,鉴于市场下行趋势,开发商在预售之前先行垫付维修资金的规定已经在申请职能部门延期执行。

      电梯故障等6种紧急情况可直接动用维修资金

      对于家住麦地南路附近鸿业自由港小区9楼的贺小姐而言,最大的痛苦是不知道哪天醒来上班又必须走阴暗逼仄的楼梯下楼,而最麻烦的是,其租住一年的时间内几乎每月都出维修电梯的费用,“每个月50-100元不等,还一直修不好。”

      包括贺小姐在内的数十名业主数次向媒体证实,物业公司的解释理由是,因为1、2楼的部分业主不同意在动用维修资金维修电梯的意见上签字,故只能公摊电梯维修费。

      5年前颁布的《惠州住宅维修资金管理实施细则》关于维修资金的使用程序极为繁琐,让本是为小区公共部分维修提供保障的维修资金变成了摆设。若按照此前细则规定鸿业自由港的电梯维修,首先是业主要把电梯无法正常运行反馈给物业管理公司,此后物业公司进行核实,后再向所涉楼栋业主征求签名,此后再向房管局进行申请,房管局同意后才能找维修公司进场。

      惠州资深物业管理人房云俊称,这种僵化的不符合实际的管控程序让维修资金的使用程序极为麻烦,“比如电梯坏了物业要维修首先要征求三分之二业主同意,那在这个征求意见过程中电梯就只能停运,高层业主的出入会有极大的麻烦,业主不能找房管局,那物业公司也承担了本不该承担的指责。”

      6月18日升级的实施细则称,维修资金的使用可以跳过三分之二以上业主讨论通过的繁琐程序,共规定了可以启用维修资金的八种危及人身安全的紧急情况,如屋面漏水、电梯故障、道路坍塌等。且新细则对每一种紧急情况都限定了特定的情形,如危及人身安全的电梯故障,仅指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全,或定期检验时被责令停梯整改的情形。

      新细则规定一旦发生上述紧急情况,在维修资金划转业委会管理前,可以由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造。为确保公正,紧急抢修还被要求做好现场记录、拍照、摄像等证据保全。

      房云俊解释,上述维修资金使用细则的升级给物业公司以及业主节省了很多沟通成本,有利于维修资金的更高效使用。

      开发商现行垫付维修资金或暂缓执行

      6月18日《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》升级版还规定,对于以后开发商未卖出的房屋,在办理产权前,将由开发商先行垫付住宅维修基金,确保维修资金的归集。

      房云俊在本周三受访时称,上述细则的出台可能基于此前对住宅专项维修资金缴存主体的规定仅限于购房业主,这就导致社区不断完善过程中未卖出的房屋或者留用等空置住宅应缴交的维修资金无法到位,影响小区正常维修资金的正常使用。“已经过了保修期的楼住了30户,但一共有70户,还有40户没卖出去,那不仅维修资金短缺,更重要的是公共设施出现问题还无法申请使用。”

      惠州地产策划人范忠洲表示,此举或是为了加强监管,“此前有部分小区的维修 资 金 是 开发商代收代缴,出现过挪用的先例。”

      惠州房管局一位要求匿名的工作人员证实了范忠洲的上述判断,他称要求开发商在预售之前代缴维修资金是为了加强监管力度,但他同时表示,预定于8月1日开始执行的开发商代缴维修资金的实施细则,在征求开发商意见后,鉴于市场下行趋势明显,可能会延期。

      惠州金宝集团营销总监余鹤皋认为上述细则的出发点是好的,但按照惠州50-75元/平方米对于部分开发商而言有压力,“等于是把这笔钱在办理预售的时候先行垫付,如果销售得快资金回笼得快还好,如果去化率不高,销售不畅的话,开发商一直要背负资金成本。

      以下6种情况可直接动用维修资金

      1.屋面防水损坏严重造成渗漏,是指屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重,经多次补漏后仍难以解决。

      2.电梯故障危及人身安全,是指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全,或定期检验时被责令停梯整改。

      3.高层住宅水泵损坏导致供水中断,是指高层住宅发生供水主管道严重漏水,水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况,导致供水中断。

      4.楼体单侧外立面1/5以上有脱落危险危及公共安全,是指楼体单侧外立面已经出现脱落,且有继续脱落危险的趋势,已经脱落及有继续脱落危险的面积达到20%以上。

      5.消防、安全监控等系统出现功能障碍,不能正常运行,是指消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造;安全监控系统出现功能障碍是指无法进行有效的监控。

      6.其他严重危及房屋和人身财产安全的情形细化为3个内容,包括专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;小区内非经营性公共娱乐设施(含儿童娱乐设施)严重损坏,危及人身财产安全的。

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